Avant la signature de la VEFA, un avant-contrat est généralement signé, il prend la forme d'un contrat préliminaire ou contrat de réservation, obéissant à des règles particulières obligatoires.

Ce contrat a pour but de réserver le logement choisi et d'en déterminer les éléments essentiels (descriptif du bien, prix, calendrier de livraison..).

Tout autre avant-contrat (promesse de vente, compromis) est nul et le versement reçu à l'occasion de sa signature, est lui-même irrégulier..

Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c'est-à-dire qu'il n'est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d'un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif.

Quelle forme, quel contenu pour le contrat de réservation ?

Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n'étant pas obligatoire à ce stade.

Le contrat préliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents :

• la consistance des biens: nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement...;
• une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les éléments d'équipement des parties privatives ou collectives...;
• le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle:
• la date à laquelle le contrat définitif sera conclu;
• le délai d'exécution des travaux;

• le rappel des conditions légales permettant à l'acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment la condition suspensive de financement s'il envisage de recourir à un emprunt.

Le vendeur peut-il exiger le versement d’un dépôt de garantie ? 

L'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation permet au réservant (vendeur) d'exiger du réservataire (acquéreur) le versement d'un dépôt de garantie en contrepartie de son engagement à réserver le bien à construire.

Ainsi le dépôt de garantie versé par l'acheteur est d'un montant de selon : L'article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation impose que le dépôt de garantie :

• 5% maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison est inférieur ou égal à 1 an,
• 2% maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison est entre 1 et 2 ans.
• Pas de dépôt de garantie si le délai est supérieur à 2 ans.

En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si le délai de réalisation de la vente est supérieur à 2 ans.

Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire ou au sein d'un établissement financier au nom de l'acquéreur. Il s'agit d'une condition de validité du contrat de réservation.

L’acquéreur peut-il se rétracter ?

La rétractation du réservataire (loi SRU) dans le cadre d'un achat en VEFA

Complété par la loi ELAN, l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation consacre un droit de rétraction aux seuls acquéreurs non professionnels d'immeubles à usage d'habitation d'un délai de 10 jours ;

• de la remise du contrat de réservation en main propre
• Ou de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation

En effet ce n'est qu'à la fin de ce délai que le contrat de réservation devient définitif. Ainsi si le réservataire souhaite revenir sur son engagement, il doit en informer le promoteur/ vendeur en lui envoyant une lettre recommandée avec demande d'avis réception ayant pour objet sa rétractation.

Dans ce cas, il se verra restituer la totalité de son dépôt de garantie sans retenue ni pénalité.

La notification SRU du contrat de réservation peut se faire par lettre recommandé électronique.